不動産の住所変更登記が義務になりました

2026/06/01

不動産の住所変更登記が2026年4月1日から義務になりました

お持ちの不動産、登記簿上の住所は最新のものになっていますか？もし、引越し前の古い住所のままなら、注意が必要です。2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者に対し、住所や氏名の変更登記が法律上の義務となりました。

この法改正は、これから引越しをする方だけが対象ではありません。重要なポイントは以下の2つです。

過去の引越しも対象：法律が施行される2026年4月1日より前に住所変更をしていた場合も、手続きをしなければなりません。
罰則の可能性：正当な理由なく手続きを怠ると、5万円以下の過料（行政上の制裁で、刑事罰の「罰金」とは異なります）が科される可能性があります。

「自分も対象かもしれない」「罰金を払うのは避けたい」と不安に感じられた方もいらっしゃるでしょう。ご安心ください。この記事では、名古屋高畑駅前司法書士事務所の司法書士が、いつまでに何をすべきか、罰則を避ける具体的な方法、そして新しく導入される簡単な手続きのやり方まで、専門家の視点から分かりやすく解説します。最後までお読みいただければ、義務化に対する不安は解消され、ご自身に最適な対応方法が明確になるはずです。

なぜ今、住所変更登記が義務になったの？

これまで任意だった住所変更登記が、なぜこのタイミングで義務化されることになったのでしょうか。その背景には、社会問題化している「所有者不明土地問題」があります。

これは、登記簿に記載された所有者の住所が古いままであったり、相続登記がされないまま放置されたりすることで、現在の所有者と連絡が取れなくなってしまう問題です。所有者が誰か分からない土地は、公共事業や災害からの復旧工事を進める際の大きな障害となります。また、不動産の売買といった民間の取引を円滑に進める上でも支障をきたしていました。

このような状況を解消するため、国は不動産登記制度の見直しを進めています。今回の住所変更登記の義務化は、登記簿の情報を常に最新の状態に保ち、所有者と確実に連絡が取れるようにすることで、社会全体の利益を守るために必要な措置なのです。個人の負担を増やすためではなく、安心して暮らせる社会を維持するための重要なルール変更とご理解いただければと思います。不要な土地が原因でこの問題は深刻化しており、相続した土地を国に引き取ってもらう制度も始まっています。

参照：国土交通省「所有者不明土地の実態把握の状況について」

【Q&A】住所変更登記の義務化、知っておくべき3つのポイント

ここからは、皆様が特に気になるであろう義務化の核心部分を、Q&A形式で分かりやすく解説します。ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。

Q1. いつから・いつまでに手続きが必要ですか？

手続きの期限は、住所が変わったタイミングによって異なります。以下の2つのケースに分けて考えましょう。

【施行日以降に住所変更した場合】
2026年4月1日以降に引越しなどで住所が変わった場合は、その変更日から2年以内に登記申請が必要です。
【施行日より前に住所変更していた場合】
すでに引越しを済ませており、2026年4月1日の時点で登記簿上の住所が古いままになっている場合は、施行日である2026年4月1日から2年以内、つまり2028年3月31日までに手続きを完了させる必要があります。

特に後者のケースは、施行日前に住所等を変更していた場合でも、未登記であれば義務化の対象となるため注意が必要です。多くの方が該当する可能性がありますので、ご自身の登記簿情報を一度確認し、タイムリミットを把握しておくことが重要です。

不動産住所変更登記の義務化における期限を解説する図解。2026年4月1日以降の変更は2年以内、それ以前の変更は2028年3月31日までと示されている。

Q2. 手続きをしないと、どうなりますか？

「正当な理由なく」期限内に登記申請をしなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、ここで冷静に受け止めていただきたいのは、「期限を1日でも過ぎたら、即座に罰金が科される」というわけではないという点です。法律の運用としては、まず法務局から所有者に対して「登記をしてください」という催告（さいこく）が行われます。この催告にも応じずに放置した場合に、裁判所が過料の決定を検討する、という段階的なプロセスが想定されています。

とはいえ、催告を受けてから慌てて対応するよりも、定められた期限内に計画的に手続きを済ませておく方が賢明です。過料のリスクをゼロにするためにも、早めの準備をお勧めします。

Q3. 罰則を避けられる「正当な理由」とは何ですか？

過料は「正当な理由なく」手続きを怠った場合に科されます。では、この「正当な理由」とは具体的にどのようなケースを指すのでしょうか。

法務省の法務省「住所等変更登記の義務化」Q&Aによると、以下のようなケースが例として挙げられています。

重い病気にかかっているなど、申請のための手続きが著しく困難な場合
DV被害を受けており、避難している場合
経済的に困窮しており、登記費用を準備できない場合

一方で、「義務化されていることを知らなかった」「仕事が忙しくて時間がなかった」といった理由は、原則として正当な理由とは認められない見込みです。自己判断で手続きを先延ばしにすることは避け、もし上記のような特別な事情がある場合は、速やかに法務局や我々のような専門家にご相談ください。

手続きは2択！「スマート変更登記」と「自分で申請」徹底比較

今回の法改正に合わせて、手続きの負担を軽減するための新しい仕組みも導入されます。ご自身の状況に合わせて最適な方法を選べるよう、2つの選択肢をメリット・デメリットを交えて徹底比較します。

【お任せ・無料】スマート変更登記（職権登記）とは

「スマート変更登記」とは、あらかじめ申出をしておくことで、その後に住所や氏名の変更があった場合に、法務局が変更の事実を確認し、ご本人の了解を得た上で、職権で住所等変更登記を行う仕組みです。

メリット：最大の利点は、一度申し出ておくことで、将来の住所等変更登記の手間を減らせること、そして登録免許税等の費用がかからない点です。
デメリット：法務局による登記変更は定期的に行われるため、即時に登記簿に反映されるわけではありません。また、この制度を利用するためには、事前に運転免許証やマイナンバーカード等を用いて法務局に申し出を行う必要があります。

急いで登記を変更する必要がなく、将来の手間を省きたい方にとっては非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。

【確実・迅速】自分で申請する場合

こちらは従来通りの方法で、所有者自身が必要書類を揃えて法務局に登記申請を行う方法です。

メリット：申請後の処理期間は法務局の混雑状況や申請内容によって異なりますが、急いで登記簿の情報を最新にしたい場合は、自分で申請して早めに手続きを進めることができます。不動産の売却や、不動産を担保にした融資をすぐに受けたい場合など、登記を急ぐ必要があるケースでは必須の方法です。
デメリット：登記申請書の作成や、住民票などの必要書類を自分で集める手間がかかります。また、費用として不動産1つにつき1,000円の登録免許税が必要となります。当該変更登記を司法書士に依頼する場合は司法書士報酬も発生します。

特定の目的があり、能動的に、かつスピーディーに手続きを進めたい方向けの方法です。

住所変更登記の2つの手続き「スマート変更登記」と「自分で申請」のメリット・デメリットを比較する図解。

結論：あなたはどちらを選ぶべき？判断チャート

ご自身がどちらの方法を選ぶべきか、以下の簡単なチャートで確認してみましょう。

【質問1】近い将来（1～2年以内）、不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする予定はありますか？

はい → 「自分で申請」がおすすめです（司法書士に依頼することは可能です）。
取引の前提として、迅速に登記簿の情報を最新にする必要があります。
いいえ → 質問2へ

【質問2】手続きの手間をできるだけ省き、今後の引越しの際の登記忘れも防ぎたいですか？

はい → 「スマート変更登記」がおすすめです。
初期設定さえ済ませれば、将来にわたって安心です。
いいえ（自分で管理できる） → 「自分で申請」も選択肢です。
ご自身のタイミングで、確実に手続きを進めることができます。

このチャートを参考に、ご自身のライフプランや性格に合った方法を選択してください。

住所変更登記の手続きガイド【必要書類・費用・流れ】

ここでは、「自分で申請」する場合の具体的な手順と費用について解説します。手続きの全体像を把握し、準備にお役立てください。

自分で申請する場合の3ステップ

ご自身で手続きを行う場合、大まかな流れは以下の通りです。

STEP1：必要書類の準備
登記簿上の住所から現在の住所までの変遷がわかる公的な書類が必要です。一般的には、「住民票の写し」または「戸籍の附票（ふひょう）」を取得します。複数回引越しをしている場合、1通の住民票では繋がりが証明できないことがあります。その際は、本籍地の役所で戸籍の附票を取得することで、住所の履歴を証明できる場合が多いです。
STEP2：登記申請書の作成
登記申請書を作成します。
STEP3：法務局への申請
作成した申請書と必要書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は、①窓口へ持参、②郵送、③オンライン（登記・供託オンライン申請システム）の3つの方法があります。

手続きにかかる費用一覧

住所変更登記には、主に以下の費用がかかります。

①登録免許税：登記を申請する際に国に納める税金です。税額は不動産1個につき1,000円です。例えば、土地1筆と建物1個（一戸建てなど）であれば、合計2,000円となります。マンションの場合は、通常、建物（専有部分）1個と土地（敷地権）1筆で2,000円となることが多いです。
②必要書類の取得費用：住民票や戸籍の附票などを取得するための実費です。市区町村によって異なりますが、1通あたり数百円程度です。
③司法書士への報酬（依頼する場合）：司法書士に手続きを依頼した場合に発生する費用です。当事務所の司法書士料金については、ウェブサイトでご確認いただくか、無料相談にてお気軽にお尋ねください。

司法書士に依頼するメリットと判断基準

「手続きが複雑そう」「平日に役所や法務局に行く時間がない」と感じる方も少なくないでしょう。そのような場合は、登記の専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。

【司法書士に依頼するメリット】

必要書類の収集から申請書の作成、法務局への提出まで全て任せられる
専門家が作成するため、書類不備のリスクを抑えて手続きを進めやすい
複数の不動産をお持ちの場合や、住所の沿革が複雑なケースでもスムーズに進められる
相続など、他の手続きもまとめて依頼できる（関連情報：遺産整理業務を司法書士に依頼するメリット）

もし、ご自身での手続きに少しでも不安がある、あるいは貴重な時間をかけたくないという場合は、専門家への相談をご検討ください。状況に応じて必要書類や手続の流れを整理し、スムーズに進められるようサポートいたします。

知っておきたい関連情報と注意点

最後に、住所変更登記の義務化に関連して、よくあるご質問や注意点をまとめました。

司法書士が相談者の女性に親身にアドバイスしている。オフィスのテーブルで向かい合って話している。

結婚による氏名変更も義務化の対象です

今回の義務化は、住所の変更だけではありません。結婚や離婚、養子縁組などで氏名（姓）が変わった場合も同様に、変更日から2年以内の登記申請が義務となります。

もし、引越しによる住所変更と結婚による氏名変更が同時に発生した場合は、1回の申請でまとめて手続きをすることが可能です。その際の登録免許税も、不動産1個につき1,000円で済みます。

法人が所有する不動産の場合

個人だけでなく、法人が所有する不動産も義務化の対象です。法人の場合、「本店所在地の変更」や「商号（会社名）の変更」があった際に、変更日から2年以内に登記申請が必要となります。

ただし、法人の場合は個人の手続きとは異なり、商業登記のシステムと不動産登記のシステムが連携する仕組みが導入される予定です。会社法人等番号が不動産登記簿に記録されていれば（令和6年4月1日以降に所有権を取得した法人）、原則として法務局が職権で自動的に変更登記を行ってくれるため、法人側での申請は不要となります。

相続登記と住所変更登記の関係

2024年4月から先行して義務化された相続登記と、今回の住所変更登記の関係で混乱される方もいらっしゃるかもしれません。ポイントは以下の通りです。

亡くなった方（被相続人）の住所変更登記は不要：亡くなった方の登記簿上の住所が最後の住所と異なっていても、住所変更登記を経ずに、そのまま相続登記を申請できます。
相続人自身の住所変更登記は必要：不動産を相続した相続人自身が、相続登記をした後に住所変更をしている場合は、今回の義務化の対象となります。ご自身の住所変更登記を忘れずに行う必要があります。