- 親の住んでいた実家を相続した。不動産の名義変更(相続登記)をしたい
- 不動産の名義変更(相続登記)はしなければならないの?
- 不動産の名義変更(相続登記)はいつまでにすればいいの?
不動産を相続したら、必ず不動産の名義変更(相続登記)をおこないましょう。
以下で、不動産の名義変更(相続登記)について司法書士がご説明します。
1.令和6年4月より不動産の相続登記が義務化、期限はあるの?
令和6年(2024年)4月1日より不動産の相続登記(相続による名義変更)が義務となりました。
それまでは相続登記をするかどうかは義務ではなく任意でした。つまり、相続登記はしてもしなくてもよかったのです。
そのため不動産の相続登記(相続による名義変更)が放置されることがしばしばあり、登記記録からは所有者がわからない所有者不明土地が増加し社会問題となりました。所有者不明土地は全国に410万ヘクタールあるといわれており九州の面積以上に膨れ上がっているのです。これを解決するため不動産の相続登記(相続による名義変更)が義務となったのです。
ではいつまでに相続登記をしなければならないのでしょうか?
自身が相続したことを知った日より3年以内に不動産の相続による名義変更をしなければなりません。
もし不動産の登記名義人が令和6年(2024年)4月1日より前に亡くなっている場合は、令和6年(2024年)4月1日より3年以内です。
2.相続登記を放置することによる不利益
不動産の相続登記(相続による名義変更)を放置するとどのような不利益が生じるのでしょうか?
デメリットは主に以下の4つです。
2-1.過料が科される
不動産の相続登記(相続による名義変更)の義務を怠ると罰則があります。
具体的には10万円以下の過料が科されます。
過料とは罰金のようなものとお考えください。
2-2.相続登記が事実上できなくなる
相続登記をするには、相続人全員で遺産分割協議をし、誰が相続するかを決めなければなりません。相続人のうち1人でも遺産分割協議に参加しないと遺産分割協議が成立しません。
もし、亡くなった父名義の自宅の相続登記を放置している間に、相続人である長男が亡くなると、長男の妻とその子全員が相続人となります。さらに孫が亡くなるなど2次・3次相続とどんどんと進めば相続人が何倍にも、場合によっては30人、40人、50人・・・と、どんどん増えていくことになります。 こうなると連絡が取れない相続人がでてきます。 連絡が取れても関わりたくないと相続登記に協力してくれないかもしれません。 あるいは相続権を主張して不動産はいらないが代わりに金銭の要求をしてくるかもしれません。 また、相続人の中には高齢のため認知症が進み判断能力を欠き遺産分割協議ができない者がいるかもしれません。 このように相続人の人数が膨れ上がると遺産分割協議ができないことが多くなります。 遺産分割協議ができないと相続登記ができません。
上述の理由で相続登記をあきらめざるを得ないことがしばしばあります。 そして、さらに困るのはこの問題は自身の子たちに代々引き継がれるということです。ある意味、自身は亡くなればこの問題から解放されますが、自分の子や孫たちが困ります。
以上のように、相続登記を長年放置していると事実上相続登記ができなくなってしまうため、相続登記はすみやかにおこなうべきなのです
2-3.不動産の売却や贈与などの処分ができなくなる
不動産を売却や贈与など処分するには前提として必ず相続登記をしなければなりません。 故人の名義のままでは売却や贈与などの処分ができないのです。
上述のように相続登記をするには、相続人全員で遺産分割協議をし、誰が何をどれだけ相続するか決めなければなりません。すなわち相続人全員の了解がえられないと相続登記できないのです。
相続登記を放置していると、亡くなった登記名義人の相続人が死亡しさらに相続人が増えることになります。これが何回も繰り返されると、相続人が何倍にも、場合によっては30人、40人、50人・・・と、どんどん増えていくことになります。 こうなると連絡が取れなくなる相続人がでてきます。 すると当該不動産を誰が相続するのかの遺産分割協議をすることができません。 遺産分割協議ができないと相続登記ができません。 相続登記ができないと、当該不動産の売却や贈与ができません。
このような不利益を回避するため相続登記はすみやかにおこなうべきなのです。
2-4.不動産の権利を失う
相続登記を放置すると権利を失ってしまう可能性があります。
どういうことでしょうか?
例えば、実家の登記名義人である父が亡くなり、相続人が長男と次男だったとします。さらに「不動産は長男が相続し、預金は次男が相続する」との遺産分割協議が成立したとします。
しかし、次男は勝手に法定相続分(長男と次男が半分ずつ)通りに相続登記をすることが可能なのです。そして、次男は自身に登記をした当該不動産持分2分の1を第三者に売却してしまうことも可能なのです。つまり、次男から不動産の半分を買った第三者は有効に不動産の権利を取得することができるのです。
これは「不動産は長男に相続させ、預金は次男に相続させる」との遺言があった場合も同様です。
このように相続登記を放置すると権利を失うおそれがあります。
そうならないためにも相続登記はすみやかにおこなうべきなのです。
3.まとめ
令和6年(2024年)4月1日より不動産の相続登記(相続による名義変更)は義務となった。
自身が相続したことを知った日より3年以内に相続登記をしなければならない。 令和6年(2024年)4月1日より前に亡くなっている場合は、令和6年(2024年)4月1日より3年以内。
相続登記の義務を怠ると10万円以下の過料が科せられる。
相続登記を放置すると2次・3次相続と相続人が増え続け、疎遠により遺産分割協議ができず、相続登記ができなくなる可能性がある。
相続登記をする義務は自分の子や孫へと代々引き継がれる。
相続登記できないと不動産の売却や贈与ができない。
以上により、相続登記ははやくおこなうべき。
ところで相続登記は、素人の方でもできないことはありません。 しかしたくさんの書類が必要となり、集めるだけで難儀してしまうケースも多々あります。方法を間違えると受け付けてもらえなかったりやり直しが必要になったりして余分な手間もかかります。自分でやろうとして面倒なので、放置してしまう方もおられます。 そこで、不動産の相続登記は専門家である司法書士にお任せ下さい。
当事務所に相続登記をお任せいただけましたら、司法書士が必要書類をそろえ、法務局に登記申請を行います。司法書士にお任せいただいた場合、ご本人にはほとんど何もしていただく必要がありません。
不動産を相続されたら、一手間かけて相続登記をしておきましょう。迷われたら司法書士までご相談下さい。