相続した土地を国が引き取る制度が開始されました（相続土地国庫帰属制度）

2023/04/28

相続土地国庫帰属制度とは？わかりやすく解説

「活用できず、売ることもできない土地を相続してしまった…」これまで、このような土地の所有権を手放す有効な手段はほとんどありませんでした。利用価値のない土地は買い手がつかず、自治体も寄付を受け付けてくれないため、管理の負担や固定資産税を払い続けるしかないのが実情でした。結果として放置され、所有者が分からなくなる「所有者不明土地」が社会問題となっています。

こうした問題の多くが相続をきっかけに発生することから、国は相続登記の義務化と並行して、新たな選択肢を創設しました。それが2023年4月27日から始まった「相続土地国庫帰属制度」です。

この制度を一言で説明すると、「相続または遺贈によって取得した不要な土地を、一定の要件を満たした場合に、審査手数料と負担金を国に納めることで国に引き取ってもらう制度」です。

借金などマイナスの財産が多い場合に検討される相続放棄は、預貯金などのプラスの財産も含めてすべての相続権を放棄する手続きです。しかし、この国庫帰属制度を使えば、他の価値ある財産は手元に残しつつ、問題の土地だけを手放すことが可能になります。所有者不明土地問題の解決に向けた、画期的な選択肢と言えるでしょう。

制度のメリット・デメリットは？どんな人が使うべき？

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を抱える方にとって大きな救いとなり得ますが、誰にとっても最善の策というわけではありません。メリットとデメリットを正しく理解し、ご自身の状況に合っているか慎重に判断することが重要です。

メリット：管理の負担や将来のリスクから解放される

この制度を利用する最大のメリットは、土地を所有し続けることによる精神的・金銭的な負担から解放される点にあります。

• 継続的な支出がなくなる：毎年課税される固定資産税の支払いがなくなります。また、遠方の山林や原野であっても、定期的な草刈りや樹木の伐採といった管理コストが不要になります。
• 将来の不安を解消できる：ご自身が亡くなった後、子供や孫に「負動産」として負担を押し付けてしまう心配がなくなります。次の世代に問題を先送りせず、ご自身の代で解決できるという点は大きな安心材料となるでしょう。
• 必要な財産は維持できる：預貯金や自宅など、手元に残したい財産は相続しつつ、不要な土地だけを切り離して手放せる点は、相続放棄にはない大きな利点です。

デメリット：費用と厳しい要件がハードルに

一方で、この制度には無視できないデメリットも存在します。それは、決して「無償」ではないこと、そして「どんな土地でも引き取ってもらえるわけではない」という厳しい現実です。

まず、申請時には審査手数料、そして承認されれば10年分の土地管理費に相当する「負担金」を支払う必要があります。この負担金は最低でも20万円からと、決して安い金額ではありません。

さらに、国が引き取る土地には厳しい要件が定められています。例えば、建物が建っている土地や、隣地との境界がはっきりしない土地は、そのままでは申請できません。申請前に建物を自費で解体したり、費用をかけて境界を確定させたりする必要があり、追加で高額な費用が発生する可能性も十分に考えられます。

実務家の視点から申し上げると、この要件はかなり厳しいと感じます。「管理費を請求されている原野」や「境界がわからない山林」など、普通に利用できない土地こそ手放したいはずですが、まさにそういった土地が要件で弾かれてしまう可能性が高いのが現状です。過度な期待はせず、冷静に費用対効果を見極める必要があるでしょう。

【司法書士の見解】結局、どんな人が利用を検討すべきか

メリットとデメリットを踏まえた上で、この制度の利用を積極的に検討すべきなのは、以下のような状況にある方です。

「預貯金などプラスの財産があるため相続放棄はしたくないが、相続財産の中に、どうしても売却や活用の見込みが立たない土地が含まれている」

特に、買い手のつかない地方の山林や原野、管理が難しい農地などを相続してしまったものの、他の財産は手放したくないというケースでは、非常に有効な選択肢となります。将来にわたって支払い続ける固定資産税や管理費用、そして子孫への負担を考えれば、負担金を支払ってでも手放す価値は十分にあると言えるでしょう。

逆に、少しでも売却の可能性がある土地や、負担金の額が想定される売却損を大きく上回るような場合は、まずは不動産会社に相談して売却を試みるなど、他の方法を優先すべきです。個々の状況によって最適な解決策は異なりますので、慎重な判断が求められます。

相続土地国庫帰属制度の費用はいくらかかる？

この制度を利用するにあたり、多くの方が気にされるのが費用でしょう。国に土地を引き取ってもらうためには、大きく分けて2種類の費用と、状況によって発生する付随的な費用がかかります。

1. 審査手数料：土地1筆あたり14,000円
   申請時に、審査のための手数料として法務局に納付します。この手数料は、申請が承認されなかった場合でも返還されません。
2. 負担金：10年分の標準的な管理費用（原則20万円～）
   審査の結果、承認された場合に納付する費用です。土地の管理には国もコストがかかるため、その10年分を前払いするイメージです。負担金の額は土地の性質によって異なり、原則として20万円ですが、面積や種類によっては変動します。

土地の種類	負担金の算定方法
宅地・田・畑など	面積にかかわらず原則20万円（一部地域では面積に応じて算定）
森林	面積に応じて算定（例：3,000㎡の森林で約53万円）
その他（雑種地、原野など）	面積にかかわらず原則20万円

さらに注意が必要なのは、申請の前提条件をクリアするために発生しうる「付随費用」です。国もタダで引き取ってくれるわけではなく、管理しやすい状態にしてから申請する必要があるのです。

• 境界確定費用：隣地との境界が不明確な場合、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる必要があります。費用はケースによりますが、40万円以上かかることも珍しくありません。
• 建物等の解体費用：土地の上に建物や工作物が残っている場合、申請前に自費で解体・撤去する必要があります。建物の規模によっては100～200万円程度の費用がかかることもあります。
• 土壌汚染等の調査費用：土壌汚染の可能性がある土地では、調査費用が必要になる場合があります。

このように、審査手数料と負担金だけでなく、土地の状態によっては高額な追加費用が発生する可能性があることを念頭に置いておく必要があります。なお、農地だからといって一律に対象外になるわけではありませんが、要件を満たすためのハードルは決して低くありません。

詳細な負担金の計算については、法務省のウェブサイトもご参照ください。
参照：相続土地国庫帰属制度の負担金｜法務省

制度を利用するための2つの要件【申請者と土地】

相続土地国庫帰属制度を利用するには、「誰が申請できるか」という人的要件と、「どんな土地が対象か」という土地の要件の両方を満たす必要があります。ご自身と所有する土地が該当するか、セルフチェックしてみましょう。

【要件1】申請できる人｜相続で土地を取得した人が対象

この制度を申請できるのは、以下のいずれかに該当する人です。

• 相続または遺贈（相続人に対するものに限る）によって土地の所有権を取得した人
• 共有の土地の場合、共有者の中に相続または遺贈で持分を取得した人がいて、共有者全員で共同して申請する人

ポイントは、あくまで「相続」または「遺贈」が原因で土地を取得した人に限られるという点です。売買や生前贈与などで取得した土地は対象外となります。

ただし、嬉しい点として、この制度は2023年4月27日に開始されましたが、それ以前に相続した土地であっても対象となります。過去の相続で取得し、長年塩漬けになっていた土地についても、この制度を利用できる可能性があるのです。

【要件2】引き取ってもらえない土地の具体的な条件

国が引き取る土地は、将来的に管理や処分がしやすい「きれいな土地」であることが前提です。そのため、管理に過大な費用や労力がかかる土地は、申請が却下されたり、審査で不承認となったりします。具体的には、以下のいずれかに一つでも該当する土地は引き取ってもらえません。

申請段階で却下される土地（却下事由）

• ① 建物がある土地
• ② 担保権（抵当権など）や使用収益権（賃借権など）が設定されている土地
• ③ 通路など、他人によって使用されることが予定されている土地
• ④ 特定有害物質により土壌汚染されている土地
• ⑤ 境界が明らかでない土地・所有権について争いがある土地

審査の結果、不承認となる土地（不承認事由）

• ⑥ 崖があり、管理に過大な費用・労力がかかる土地
• ⑦ 管理や処分を妨げる工作物、車両、樹木などが地上にある土地
• ⑧ 除去が必要な有体物が地下にある土地
• ⑨ 隣地所有者と争わなければ管理・処分ができない土地（公道に通じていない土地など）
• ⑩ その他、通常の管理・処分に過大な費用・労力がかかる土地

特にご相談が多いのが①「建物がある土地」と⑤「境界が明らかでない土地」です。空き家が残っている場合は、まず建物を解体して更地にしなければ申請できません。また、土地の境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行う必要があります。これらの対策には相応の費用と時間がかかるため、事前にしっかりと計画を立てることが不可欠です。

相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ

実際に制度を利用する場合、どのような流れで進むのでしょうか。大まかなステップは以下の通りです。

1. 法務局への事前相談（任意）
   申請先の法務局は、その土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局です。申請要件が複雑なため、まずは事前相談を利用することをお勧めします。相談は予約制ですが、土地が遠方にある場合でも、お近くの法務局の本局で相談が可能です。
2. 申請書類の準備・提出
   承認申請書や土地の図面、写真など、必要な書類を準備して法務局に提出します。相続登記の手続きが完了していなくても申請自体は可能ですが、状況によっては事前に相続登記を済ませておくと手続がスムーズになる場合があります。
3. 法務局による審査（書面・実地調査）
   提出された書類に基づき、法務局の担当者が要件を満たしているか審査します。必要に応じて、担当者が現地を訪れて土地の状況を確認する実地調査も行われます。標準処理期間（目安）は8か月とされており、土地の状況や調査の要否などにより前後します。
4. 承認・負担金の納付
   審査の結果、要件を満たしていると判断されると、法務局から承認の通知と負担金の納付通知が届きます。通知を受け取ってから30日以内に負担金を納付する必要があります。
5. 国庫への帰属
   負担金の納付が完了した時点で、土地の所有権は国に移転します。これで、あなたは土地の所有者としての義務と責任から完全に解放されます。

申請書の様式は法務省のウェブサイトで確認できます。
参照：相続土地国庫帰属の承認申請書（PDF）｜法務省

制度が使えない場合は？司法書士に相談できること

「要件が厳しくて申請できない」「負担金が高額で断念せざるを得ない」といった場合でも、諦める必要はありません。相続土地国庫帰属制度以外にも、不要な土地を手放すための選択肢は存在します。

• 売却：たとえ安価であっても、隣地の所有者や近隣の事業者などに需要がないか、不動産会社を通じて探ってみる価値はあります。
• 相続放棄：相続開始から3ヶ月以内であれば、相続放棄のメリット・デメリットを考慮した上で、すべての財産を放棄するという選択肢があります。
• 寄付・譲渡：自治体では難しくても、隣地の所有者や、その土地を活用したいという個人・法人に無償で譲渡（寄付）できる可能性があります。

どの方法が最適かは、土地の状況、他の相続財産の内容、そしてご自身の意向によって大きく異なります。複雑な法律や手続きが絡むため、ご自身だけで判断するのは非常に困難です。

このような時こそ、私たち司法書士にご相談ください。名古屋高畑駅前司法書士事務所では、ご相談は無料で承っております。

ご相談いただければ、相続土地国庫帰属制度の利用可能性の診断から、売却や相続放棄といった他の選択肢との比較検討、そして最も有利な解決策のご提案まで、専門家の視点からトータルでサポートいたします。複雑な書類の作成支援や法務局との連絡・手続の代行も可能ですが、状況に応じて必要書類のご準備や内容確認など、ご協力をお願いする場合があります。

一人で悩まず、まずはお気軽にお問い合わせください。あなたの肩の荷を軽くするお手伝いをいたします。