相続登記とは？2024年4月から義務化！基本をわかりやすく解説
ご親族が亡くなられ、不動産を相続された方の中には、「相続登記」という言葉を耳にして、何をすべきか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の名義を、遺産を引き継いだ相続人の名義に変更する手続きのことです。これまで、この手続きは任意とされていましたが、社会的な必要性から法律が改正され、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。
この記事では、相続登記の義務化で何が変わったのか、手続きをしないとどうなるのか、そして具体的な手続きの流れや費用について、司法書士がわかりやすく解説します。相続に関する手続きは複雑に感じるかもしれませんが、ポイントを押さえれば、決して難しいものではありません。この記事が、皆様の不安を解消し、次の一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。
なぜ今？相続登記が義務化された社会的な背景
なぜ、これまで任意だった相続登記が急に義務化されたのでしょうか。その背景には、「所有者不明土地問題」という深刻な社会問題があります。
相続登記がされないまま何世代にもわたって放置されると、相続人がネズミ算式に増えていき、現在の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。このような土地は、公共事業を進めようとしても用地買収ができなかったり、災害が起きても復旧の妨げになったり、近隣の環境悪化を招いたりと、様々な問題を引き起こしていました。
この問題を解決し、不動産の利用を円滑にするため、国は法改正に踏み切りました。相続登記の義務化は、単に手続きを強制するものではなく、私たちの社会全体にとって重要な意味を持つものなのです。
【3つのポイント】義務化で何が変わったのか？
今回の法改正の重要なポイントは、以下の3つに集約されます。ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。
- 申請期限は「相続を知った日から3年以内」
不動産を相続したことを知った日（通常は被相続人が亡くなったことを知った日）から、3年以内に相続登記を申請しなければなりません。 - 正当な理由なく怠ると「10万円以下の過料」
定められた期限内に正当な理由なく相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料（行政上の罰則）が科される可能性があります。 - 過去の相続も対象（2027年3月31日までの猶予期間あり）
この義務化は、法律が施行された2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。「うちは何十年も前の相続だから関係ない」というわけにはいきません。ただし、過去の相続については、施行日から3年間の猶予期間が設けられており、2027年3月31日までに登記をすればよいことになっています。
相続登記をしないとどうなる？放置する4つの重大なリスク
「過料さえ払えば問題ない」と考えるのは早計です。相続登記を放置することには、過料以外にも様々なデメリットやリスクが伴います。ここでは、特に重大な4つのリスクについて解説します。
リスク1：10万円以下の過料が科される可能性
前述の通り、正当な理由なく期限内に相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「正当な理由」とは、例えば以下のようなケースが想定されています。
- 相続人が非常に多く、戸籍謄本の収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
- 申請義務を負う相続人自身に、重病などの事情がある場合
ただし、単に「仕事が忙しかった」「手続きが面倒だった」といった理由では、正当な理由とは認められにくいでしょう。安易な放置は禁物です。
リスク2：不動産の売却や担保設定ができない
相続登記が完了していないと、その不動産は亡くなった方の名義のままです。そのため、相続人がその不動産を売却したり、住宅ローンなどを組む際に担保として提供したりすることができません。
「将来、この家を売って施設の入居費用に充てよう」と考えていても、いざという時に手続きが間に合わず、資金計画が大きく狂ってしまう可能性があります。不動産という大切な資産を有効に活用するためにも、相続登記は不可欠です。
リスク3：新たな相続で権利関係が複雑化する
相続登記を放置している間に、相続人の誰かが亡くなってしまうと、事態はさらに複雑になります。これを「数次相続」といいます。
例えば、祖父の代の相続登記をしないまま父が亡くなると、当初の相続人（父の兄弟など）に加えて、父の相続人である自分たち兄弟や母も手続きに関わることになります。会ったこともない親戚と遺産の話し合いをしなければならなくなるケースも珍しくありません。
関係者が増えれば増えるほど、話し合いはまとまりにくくなり、必要書類の収集も格段に大変になります。後の世代に負担を残さないためにも、相続が発生したら速やかに手続きを完了させることが、家族間の争いを防ぐ上で非常に重要です。
リスク4：第三者に権利を主張できなくなる恐れ
少し専門的な話になりますが、法律上、不動産の権利は「登記」をして初めて第三者に対して主張できるとされています（対抗要件）。
万が一、他の相続人の一人がお金に困り、自分の法定相続分（法律で定められた相続割合）の持分だけを借金の担保に入れたり、第三者に売却してしまったりした場合を考えてみましょう。もし、あなたが相続登記をしていなければ、その借金を取り立てる債権者や買主に対して、「この不動産は自分が相続したのだ」と主張できなくなる恐れがあるのです。
自分の知らないところで、大切な財産の一部が他人の手に渡ってしまう。そんな最悪の事態を避けるためにも、相続登記は必ず行っておくべき手続きです。
相続登記の手続きはどう進める？5ステップの流れと必要書類
では、実際に相続登記はどのように進めればよいのでしょうか。ここでは、ご自身で手続きを行う場合の基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。
ステップ1：必要書類の収集
まず、登記申請に必要な書類を集めます。どのような相続の形（遺言があるか、遺産分割協議をするかなど）によって必要書類は異なりますが、一般的に必要となる主な書類は以下の通りです。
| 書類の種類 | 取得場所 |
|---|---|
| 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等 | 本籍地の市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 最後の住所地の市区町村役場 （戸籍の附票は本籍地の市区町村役場） |
| 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 不動産を相続する人の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの） | 不動産所在地の市区町村役場（市税事務所など） |
| 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合） | 相続人自身で作成 |
| 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行った場合） | 各相続人の住所地の市区町村役場 |
| 遺言書（遺言書がある場合） | 自宅や法務局などで保管 |
特に「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本」は、転籍などを繰り返していると複数の役所から取り寄せる必要があり、時間と手間がかかることが多いです。相続人の人数が多い場合や、相続放棄（相続放棄の手続きを司法書士が解説｜必要書類・申述書の書き方）をされた方がいる場合など、事案によってはさらに多くの書類が必要になることもあります。
ステップ2：遺産分割協議と協議書の作成
遺言書がない場合や、遺言書と異なる内容で遺産を分ける場合は、相続人全員で「誰が、どの財産を、どれくらいの割合で相続するか」を話し合う「遺産分割協議」を行う必要があります。
協議がまとまったら、その内容を証明するために「遺産分割協議書」という書類を作成します。この書類には、相続人全員が署名し、実印で押印し、印鑑証明書を添付します。これにより、登記の際の添付書類として使用できますが、事案によって例外もあるため、具体的な必要書類は法務局や専門家にご確認ください。
ステップ3：登記申請書の作成
必要書類が揃ったら、法務局に提出する「登記申請書」を作成します。申請書には、不動産の詳細情報（所在、地番、家屋番号など）や、登記の原因（「相続」）、相続人の情報などを正確に記載する必要があります。
不動産の詳細情報は、登記事項証明書（登記簿謄本）などを見ながら、一字一句間違えないように転記しなければなりません。少しでも記載に誤りがあると、法務局から補正（修正）を求められ、手続きが滞ってしまう可能性があります。
ステップ4：登録免許税の納付
相続登記を申請する際には、「登録免許税」という税金を国に納める必要があります。税額の計算方法は以下の通りです。
通常、登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%（1000分の4）」で計算されます。ただし、対象不動産の種類や特例の適用により取扱いが異なることがありますので、正確な税額は管轄の法務局や専門家にご確認ください。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、登録免許税は4万円となります。この税金は、計算した税額分の収入印紙を購入し、登記申請書に貼り付けて納付するのが一般的です。
ステップ5：法務局へ申請
作成した登記申請書と、収集した必要書類一式をまとめて、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は、法務局の窓口へ直接持参する方法、郵送する方法、オンラインで申請する方法の3つがあります。
申請後の処理期間は、法務局の混雑状況や事案によって異なりますが、完了までには一定の期間を要します。完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」という書類が交付されます。これは、かつての「権利証」にあたる非常に重要な書類ですので、大切に保管してください。
相続登記の費用と税金は？知っておきたいお金の話
相続登記を進めるにあたり、多くの方が気になるのが費用面だと思います。ここでは、登記にかかる費用と、関連する税金について解説します。
自分で手続きした場合の費用内訳（登録免許税・書類取得費）
司法書士などの専門家に依頼せず、ご自身ですべての手続きを行う場合にかかる費用は、主に以下の「実費」です。
- 登録免許税：前述の通り、「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算される税金です。これが費用の大部分を占めます。
- 必要書類の取得費用：戸籍謄本（1通450円）、住民票（1通300円程度）、印鑑証明書（1通300円程度）、固定資産評価証明書（1通300円程度）など、書類を取得するための手数料です。相続人の数や不動産の数によって変動しますが、一般的には数千円から、戸籍の収集が複雑な場合は数万円程度かかることもあります。
- その他：法務局への交通費や郵送費などがかかります。
司法書士に依頼した場合の報酬相場は？
複雑な書類の収集や正確な申請書の作成を専門家である司法書士に任せる場合、上記の実費に加えて司法書士への報酬が必要となります。
報酬額は、不動産の数や評価額、相続人の人数、遺産分割協議書の作成の有無など、案件の難易度によって異なりますが、一般的な相続登記であれば10万円～17万円程度が相場と言えるでしょう。
当事務所では、ご相談は無料です。まずはお客様の状況を詳しくお伺いし、手続きの全体像と費用のお見積りを丁寧にご説明いたします。費用にご納得いただいてから正式にご依頼いただけますので、どうぞ安心してお問い合わせください。
相続登記と相続税申告、どちらを先にすべき？
相続において注意すべきもう一つの税金が「相続税」です。相続登記と相続税申告は、期限も手続きも全く異なります。
- 相続税の申告・納付期限：相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内
- 相続登記の申請期限：相続により所有権の取得を知った日から3年以内
相続税の申告期限の方が圧倒的に短いため、注意が必要です。相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続税の申告が必要になります。
手続きの順番としては、まず相続人全員で遺産分割協議を成立させ、その内容に基づいて相続税の申告と相続登記の手続きを並行して進めるのが一般的です。税金のことでご不明な点があれば、提携している税理士をご紹介することも可能ですので、お気軽にご相談ください。
相続登記に関するよくある質問（Q&A）
ここでは、お客様からよく寄せられる相続登記に関する質問にお答えします。
Q1. 期限内に登記できない場合、何か方法はありますか？
A1. はい、「相続人申告登記」という制度を利用する方法があります。
遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、3年の期限内に相続登記の申請が難しい場合に、自分が相続人であることだけを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。ただし、これはあくまで一時的な措置です。この申出をしても、不動産を売却することはできません。最終的に遺産分割協議がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。
Q2. 相続した不動産が不要な場合、どうすれば良いですか？
A2. 2つの方法が考えられます。
一つは、相続人全員で遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人は預貯金など他の財産を取得する方法です。それでも誰も引き取り手がいない場合は、相続人全員の共有名義で一旦登記をすることになります。
もう一つは、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法です。これは、一定の要件を満たす土地について、審査を受けた上で、国に所有権を引き取ってもらう制度です。ただし、建物がある土地や、管理が難しい土地は対象外となるほか、10年分の土地管理費相当額の負担金を納める必要があります。利用できるケースは限られますので、まずは専門家にご相談ください。
Q3. 相続登記の費用は、経費として認められますか？
A3. はい、特定の条件下で経費として認められます。
相続登記にかかった費用（登録免許税や司法書士報酬）は、相続税の計算上、経費（債務控除）とすることはできません。しかし、相続した不動産を将来売却した場合、その売却益（譲渡所得）を計算する際に、「取得費」として経費に計上することができます。領収書などは大切に保管しておきましょう。
まとめ：相続登記は司法書士へ。無料相談をご活用ください
この記事では、2024年4月1日から義務化された相続登記について、その概要から手続き、費用、注意点までを網羅的に解説しました。
【この記事の重要ポイント】
- 相続登記は、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きです。
- 2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。
- 正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科されるほか、不動産の売却ができない、権利関係が複雑化するなどの重大なリスクがあります。
- 手続きには多くの専門的な書類が必要で、正確な申請書の作成が求められます。
相続登記の手続きは、ご自身で行うことも不可能ではありません。しかし、戸籍謄本の収集に手間取ったり、慣れない書類作成に多くの時間を費したりと、相続で心身ともにお疲れの中、ご自身で進めるのは大変なご負担になるかと存じます。
私たち司法書士は、相続手続きの専門家です。ご依頼いただければ、戸籍謄本等の面倒な書類収集から法務局への申請まで、手続きの多くを代行することが可能です。ただし、事案によっては、他の専門家との連携やお客様ご自身でのご対応が必要となる部分もございます。何よりも、専門家が関与することで、手続きの正確性を高め、将来のトラブルのリスクを軽減することが期待できます。
名古屋高畑駅前司法書士事務所では、代表司法書士である古島が、直接お客様のお話を伺います。ご相談は無料です。平日の夜間や土日祝日のご相談（要予約）、ご自宅への出張相談にも柔軟に対応しております。
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【事務所情報】
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