相続登記とは？2024年からの義務化で何が変わったのか
ご家族が亡くなられた後、土地や建物といった不動産を相続された場合、その不動産の名義を亡くなられた方（被相続人）から相続人へ変更する手続き、それが「相続登記」です。
これまで相続登記は任意の手続きでしたが、所有者不明の土地が増加し社会問題となったことを背景に、2024年4月1日から法律が改正され、相続登記の申請が義務化されました。
この義務化により、私たちの相続手続きには主に以下の2つの大きな変更点がありました。
- 相続を知った日から3年以内の申請義務：不動産を相続したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。
- 正当な理由なき場合の罰則：正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
この法改正は、過去に発生した相続にも適用されます。つまり、「ずっと前に相続したけれど、手続きが面倒でそのままにしていた」という不動産も、義務化の対象となるのです。
このように、相続登記はもはや「いつかやればいい手続き」ではなく、「必ず期限内に済ませなければならない手続き」へと変わりました。この記事では、司法書士である私が、複雑で分かりにくい相続登記の全体像を、できる限りわかりやすく、ステップバイステップで解説いたします。何から手をつけてよいか分からずご不安な方も、どうぞご安心ください。
参考：【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず …
相続登記の手続きは5ステップ！全体像をわかりやすく解説
相続登記の手続きは、専門用語が多く複雑に感じられるかもしれませんが、全体の流れを大きなステップで捉えることで、ぐっと理解しやすくなります。相続が発生してから登記が完了するまでの大まかな流れは、以下の5つのステップで進みます。
各ステップにかかる期間は、相続人の数や書類の収集状況によって大きく異なりますが、一般的にはスムーズに進んでも1ヶ月～3ヶ月程度、複雑なケースでは半年以上かかることもあります。まずはこの全体像を掴んでいきましょう。
ステップ1：相続不動産の調査と相続人の確定
最初に行うべきことは、「何を相続するのか」と「誰が相続するのか」を正確に確定させることです。
【不動産の調査】
相続する不動産を特定するために、まずは故人様宛に届いている「固定資産税の納税通知書」を探しましょう。ここには所有している不動産の一覧が記載されています。もし通知書が見つからない場合や、記載漏れがないか確認したい場合は、不動産がある市区町村の役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得することで、その市区町村内で所有している不動産を網羅的に確認できます。
【相続人の確定】
次に、法的に誰が相続人となるのかを確定させます。これは、亡くなられた方（被相続人）の「出生から死亡までの一連の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）」をすべて集めて行います。本籍地が何度も変わっている場合は、そのすべての市区町村役場に請求する必要があり、この作業が相続手続きで最初の関門となることが多いです。
戸籍を読み解く中で、ご家族も知らなかった相続人（例えば、前妻との間の子など）が見つかるケースもあります。また、相続人となるはずだった方が先に亡くなっている場合（代襲相続）や、相続手続き中に相続人が亡くなってしまった場合（数次相続）など、関係が複雑になることもあり、正確な判断には専門知識が不可欠です。 
ステップ2：遺産の分け方を決める（遺産分割協議）
相続人が確定したら、次に遺産の分け方を決めます。まずは故人様が「遺言書」を遺していないかを確認しましょう。公正証書遺言以外の遺言書が見つかった場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要になることがあります。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方について話し合いを行います。これを「遺産分割協議」と呼びます。協議がまとまったら、その内容を証明するために「遺産分割協議書」という書類を作成します。この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印する必要があります。
遺産分割協議は、必ず相続人全員の合意が必要です。一人でも反対する方がいると成立せず、話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判といった手続きに進む可能性もあります。円満な相続のためにも、非常に重要なステップです。詳しくは「遺産分割協議書の作成方法について」のページでも解説していますので、ご参照ください。
ステップ3：必要書類の収集と登記申請書の作成
遺産の分け方が決まったら、法務局へ提出する必要書類を収集します。必要書類は相続のパターンによって異なりますが、戸籍謄本類、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書など多岐にわたります。（詳しくは後ほどの章で解説します。）
すべての書類が揃ったら、登記申請書を作成します。登記申請書の作成は、不動産の表示の記載方法など、専門的な知識が求められる項目が多く、一般の方が間違いなく作成するのは非常に難しいのが実情です。書類の収集と申請書の作成は、相続登記手続きの中で最も時間と労力がかかる部分と言えるでしょう。
ステップ4：法務局への登記申請
作成した登記申請書と収集した必要書類一式を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。管轄の法務局がどこかは、インターネットで「（市区町村名） 不動産登記 管轄」などと検索すれば調べることができます。
申請方法は、法務局の窓口へ直接持参する方法、郵送で提出する方法、オンラインで申請する方法の3つがあります。申請時には、後述する「登録免許税」という税金を収入印紙で納付する必要があります。
無事に申請が受け付けられても、書類に不備があれば法務局から「補正」の連絡が入ります。指示に従って書類を修正したり、追加の書類を提出したりする必要があり、この対応が遅れると申請が却下されてしまうこともあります。
ステップ5：登記完了と権利証（登記識別情報）の受領
申請した内容に問題がなければ、通常1週間から2週間程度で登記手続きが完了します。完了後、法務局で登記完了証と、「登記識別情報通知書」を受け取ります。
この「登記識別情報通知書」が、以前でいうところの「権利証」にあたる非常に重要な書類です。この書類に記載されている12桁の英数字のパスワードが、あなたがその不動産の所有者であることを証明します。将来、その不動産を売却したり、担保に入れたりする際に必ず必要となります。
登記識別情報通知書は再発行ができません。もし紛失してしまうと、将来の手続きで司法書士による本人確認情報の作成など、余計な費用と手間がかかってしまいます。金庫にしまうなど、大切に保管してください。
【パターン別】相続登記の必要書類チェックリスト
相続登記に必要な書類は、遺言書の有無や遺産の分け方によって異なります。ここでは代表的な3つのパターンに分けて、それぞれ必要な書類をチェックリスト形式でご紹介します。ご自身の状況がどれに当てはまるか確認しながらご覧ください。
【共通で必要な書類】
まず、どのパターンでも基本的に必要となる書類です。
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人（亡くなった方）の住民票の除票または戸籍の附票 | 最後の住所地の市区町村役場、戸籍の附票は本籍地の市区町村役場 | 登記簿上の住所と死亡時の住所を繋げるために必要です。 |
| 相続人全員の戸籍謄本（戸籍抄本） | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | 相続発生日以降に発行されたものが必要です。 |
| 不動産を相続する人の住民票 | 住所地の市区町村役場 | 新しい名義人となる方のものです。 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場（市税事務所） | 登録免許税の計算に使います。最新年度のものが必要です。 |
| 登記申請書 | ーーー（A４用紙を用意） | ご自身で作成するか、司法書士が作成します。 |
パターン1：遺産分割協議で相続する場合の追加書類
遺言書がなく、相続人同士の話し合いで不動産を相続する人を決めた、最も一般的なケースです。
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本類 | 過去に本籍を置いた全ての市区町村役場 | 相続人を確定させるために必須。収集に最も手間がかかります。 |
| 遺産分割協議書 | ご自身で作成または司法書士が作成 | 相続人全員の署名と実印での押印が必要です。 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の住所地の市区町村役場 | 遺産分割協議書に押印した実印のものである必要があります。 |
特に「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本」の収集は、本籍地の移動が多い方だと複数の役所に請求する必要があり、非常に煩雑です。また、遺産分割協議書も法的に有効なものを作成するには専門的な知識が求められます。
パターン2：遺言書に基づいて相続する場合の追加書類
故人様が遺言書を遺しており、その内容に従って登記を行うケースです。
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 遺言書 | 故人が保管していた場所、公証役場など | 公正証書遺言以外の場合、家庭裁判所の「検認」が必要です。 |
| 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 被相続人が亡くなったことと、相続人との関係を証明します。 |
遺言書がある場合、原則として遺産分割協議は不要となり、必要書類も少なくなります。ただし、自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で「検認」という手続きを経ないと登記申請に使えません。詳しくは「遺言書の検認について」もご覧ください。
パターン3：法定相続分で相続する場合の追加書類
遺言書がなく、遺産分割協議も行わず、法律で定められた相続分（法定相続分）の通りに共有名義で登記するケースです。
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本類 | 過去に本籍を置いた全ての市区町村役場 | 相続人全員を確定させるために必須です。 |
この方法は遺産分割協議書や印鑑証明書が不要なため、手続きは比較的シンプルです。しかし、不動産が共有名義になると、将来その不動産を売却したり、賃貸に出したりする際に、共有者全員の同意が必要になります。意見がまとまらなかったり、共有者が亡くなってさらに相続が起こったりすると、権利関係が複雑になり、身動きが取れなくなる「塩漬け不動産」になってしまうリスクがあります。安易にこの方法を選択することは、あまりお勧めできません。
相続登記にかかる費用の全解説｜自分でやる場合と専門家依頼の比較
相続登記を進めるにあたって、多くの方が心配されるのが費用面だと思います。かかる費用は大きく分けて「①登録免許税」「②書類取得などの実費」「③司法書士への報酬」の3つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。
①登録免許税（不動産評価額の0.4%）
登録免許税は、登記を申請する際に国に納める税金です。これはご自身で手続きをしても、司法書士に依頼しても必ず発生します。税額の計算方法は以下の通りです。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税評価額は、毎年春頃に市区町村から送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。もし手元にない場合は、不動産所在地の市区町村役場（市税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得することで確認できます。
【計算例】
- 固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合：
1,000万円 × 0.4% = 4万円 - 固定資産税評価額が2,000万円のマンションの場合：
2,000万円 × 0.4% = 8万円
なお、一定の要件を満たす土地については、登録免許税の免税措置が設けられています。
②書類取得などの実費（数千円～数万円）
手続きを進める上で、様々な書類を取得するための手数料がかかります。主なものは以下の通りです。
- 戸籍謄本類：1通 450円～750円
- 住民票、印鑑証明書：1通 300円前後
- 固定資産評価証明書：1通 300円前後
- 郵送費、交通費など
これらの実費は、相続人の数や、被相続人の本籍地の移動回数、不動産の数などによって変動します。一般的には合計で数千円から、複雑なケースでは数万円程度になることもあります。
③司法書士への報酬（10万円～17万円が相場）
相続登記を司法書士に依頼した場合に発生する報酬です。当事務所のような一般的な司法書士事務所では、報酬の相場は10万円～17万円程度です。
この報酬額は、不動産の数や評価額、相続人の数、戸籍収集の難易度などによって変動します。例えば、相続人が多く全国に散らばっている、数次相続が発生していて関係が複雑、といったケースでは報酬が高くなる傾向にあります。
司法書士に依頼する場合、この報酬には、面倒な戸籍謄本類の収集代行、法的に有効な遺産分割協議書の作成サポート、複雑な登記申請書の作成、法務局とのやり取りといった、手続きの大部分が含まれることがほとんどです。費用はかかりますが、それに見合うだけの時間的・精神的な負担の軽減と、手続きの確実性を得られると言えるでしょう。
相続登記を自分でやるのは難しい？5つのデメリットと注意点
「費用を少しでも節約したい」という思いから、ご自身で相続登記に挑戦しようと考える方もいらっしゃいます。もちろん、時間と労力をかければご自身で手続きを完了させることも不可能ではありません。しかし、そこには専門家から見ると看過できない、いくつかの大きなデメリットとリスクが潜んでいます。
デメリット1：膨大な時間と手間がかかる
相続登記を自分で行う場合、まず戸籍の収集方法を調べ、各役所に請求し、遺産分割協議書を作成し、登記申請書の書き方を学び、法務局に何度も足を運ぶ…という一連の作業をすべてご自身で行う必要があります。特に、役所や法務局は平日の日中しか開庁していません。お仕事をされている方にとっては、手続きのために何度も休みを取らなければならず、大きな負担となります。
デメリット2：書類の不備で手続きが進まない
登記申請は、非常に厳格な手続きです。申請書への記載内容が少しでも違っていたり（例えば、住民票の住所表記が「一丁目1番1号」であるところ申請書を「1-1-1」としてしまっただけでも指摘されます）、添付すべき戸籍が1通でも足りなかったりすると、申請は受理されず、法務局から補正（修正）の指示が出されます。専門用語で書かれた指示を理解し、正確に対応するのは至難の業で、何度も法務局と自宅を往復するうちに、心が折れてしまう方も少なくありません。
デメリット3：登記漏れなど将来のトラブルリスク
これが最も大きなリスクです。一般の方が固定資産税の納税通知書だけを見て手続きをした結果、私道部分の持分やマンションの集会所の持分などの登記を漏らしてしまうケースが後を絶ちません。登記漏れに気づかないまま年月が過ぎ、いざその不動産を売却しようとした時や、次の相続が発生した時に問題が発覚し、改めて複雑な手続きと余計な費用が必要になることがあります。専門家であれば、名寄帳や現地の状況などから総合的に判断し、財産の登記漏れを防ぎます。
デメリット4：複雑なケースに対応できない
相続人が10人以上いる、相続人の中に行方不明者や未成年者、認知症の方がいる、数次相続や代襲相続が発生している、といった複雑なケースでは、家庭裁判所での手続きが必要になるなど、一般の方がご自身で対応するのはほぼ不可能です。このような状況で無理に手続きを進めようとすると、かえって問題をこじらせてしまう危険性があります。
デメリット5：精神的な負担が大きい
大切なご家族を亡くされた悲しみの中で、慣れない法律手続きを進めることは、想像以上に大きな精神的ストレスとなります。「これで合っているのだろうか」という不安や、手続きが進まない焦りは、心身ともに大きな負担です。専門家に依頼するということは、こうした不安から解放され、故人を偲ぶ時間やご自身の生活を大切にするための選択肢でもあるのです。
相続登記は司法書士への相談が安心！依頼すべきケースと選び方のポイント
ここまで解説してきたように、相続登記はご自身で行うには多くのハードルがあります。特に、以下のようなケースに一つでも当てはまる場合は、無理をせず司法書士へ相談することをお勧めします。
- 平日の日中に役所や法務局へ行く時間を確保できない方
- 相続人の数が多かったり、疎遠な親戚がいたりする方
- 相続関係が複雑（数次相続、代襲相続など）な方
- 書類の収集や作成といった細かい作業が苦手な方
- ミスなく、確実に手続きを完了させたい方
- 手続きのストレスから解放され、本業やご自身の生活に集中したい方
信頼できる司法書士を選ぶ際は、以下のポイントを参考にすると良いでしょう。
- 無料相談に対応しているか：まずは気軽に話を聞いてもらえるか。
- 費用体系が明確か：事前に総額の見積もりを提示してくれるか。
- 相続分野の実績が豊富か：専門性が高く、経験豊かであるか。
- 説明が丁寧で分かりやすいか：専門用語を多用せず、親身に話を聞いてくれるか。
司法書士は、相続登記の専門家です。私たちにご依頼いただければ、複雑な手続きを正確かつスムーズに進め、皆様の貴重な時間と心の平穏をお守りすることができます。
名古屋市及びその近郊の相続登記なら名古屋高畑駅前司法書士事務所へ
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まずはお話をお聞かせいただくことから始まります。下記より、お気軽にお問い合わせください。
名古屋高畑駅前司法書士事務所
代表司法書士 古島 信一（愛知県司法書士会所属 第２１７５号）
