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相続した土地を国が引き取る制度が開始されました（相続土地国庫帰属制度）
１ 令和５年４月２７日より相続した土地を国が引き取る制度（相続土地国庫帰属制度）が開始されました。
今までいらない土地の所有権を放棄する方法はありませんでした。もちろん誰かに売却できればいいのですが、利用価値のない土地は売れません。自治体も利用価値のない土地の寄付は受け付けてくれません。そのような土地は放置されてきました。これらは所在不明土地として社会問題にもなっています。このような所在不明土地は相続を契機に発生することが多いのです。そこで国は、相続登記の義務化とともに、相続により取得した土地について引き取る制度を作ったのです。これらにより所有者不明化・管理不全化を予防しようというのです。
あくまで相続で取得した土地についてです。相続以外の売買や贈与などで取得した土地については適用がありません。ただ、現在の所有者が亡くなったあとにその相続人が相続土地国庫帰属制度を使うことは可能です。現在ご自身名義の土地だが相続で取得したわけではない場合、次の世代まで待ってください。
そして、無償で引き取ってくれるわけではありません。費用がかかります。
それでは、相続土地国庫帰属制度の要件を詳しくみていきましょう。
２ まず、誰が？についてです。詳しくは以下の通りです。
・相続又は遺贈（相続人に限る）により一定の土地を取得した者
・相続又は遺贈（相続人に限る）により一定の土地を取得した者が共有者にいる他の共有者（相続又は遺贈により取得した者と共同して行うときに限る）
わかりにくい表現ですが簡単にいうと、
・土地を相続で取得した者
・共有土地なら共有者の1人が相続で取得しており、かつ、その共有者全員が共同しておこなうとき
あくまで相続した土地です。
令和５年４月２７日よりスタートした制度ですが、それ以前に相続により土地を取得していた人にも適用があります。
３ 次に対象となる土地の要件です。
以下のいずれにも該当しない土地です。
① 建物がある土地
② 担保権（抵当権など）や使用収益権（賃借権など）が設定されている土地
③ 通路その他の他人による使用が予定される土地
④ 特定有害物質により土壌汚染されている土地
⑤ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や帰属、範囲について争いがある土地
⑥ 崖（勾配３０度以上かつ高さ５ｍ以上）があり、かつ管理に過分な費用・労力がかかる土地
⑦ 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する 土地
⑧ 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
⑨ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地 （→他の土地に囲まれて公道に通じない土地はダメです）
⑩ 上記のほか、通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる土地
⑪ 土地に生息する動物により、土地や土地周辺の人、農作物、樹木に被害を生じさせる土地
⑫ 適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、国による整備が必要な森林
⑬ 国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する 土地
⑭ 国庫に帰属したことに伴い、法令の規定に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土 地
以上のように、土地の上の空家を解体する費用を支出したくないから引き取ってというのは認められません。管理費を請求されていたり場所が特定できない原野もダメです。他の土地に囲まれて公道に通じない土地もダメです。要するに普通に利用できないような土地はダメということです。かなり厳しい要件とおもいます。むしろ上記に該当するような土地だからこそ手放したいはずです。
４ 費用についてです。国もタダで引き取ってくれるわけではありません。負担金がかかります。この制度は国が土地を買い取ってくれるのではなく、私たちがお金を払って管理してもらう制度なのです。この負担金の額は、土地の種目ごとにその管理に要する１０年分の標準的な費用の額を考慮して算定されます。最低２０万円からです。
申請する際にも審査手数料がかかります。土地１筆につき１４，０００円です。
上記以外にも以下の費用が想定されます。
・隣地との境界確定費用（３０万円以上）
・建物等の取壊し費用（１００～２００万円位）
・土壌汚染等の調査費用
などです。
場合によってはかなり高額になるかもしれません。
やはり売却できる土地なら売却したいですね。
５ 最後に申請先ですが、土地が所在する都道府県の法務局の本局です。申請の前に事前相談も可能です。予約制です。土地が遠方にある場合、事前相談なら近くの法務局の本局でも可能です。
６ 相続土地国庫帰属制度の内容をみてきました。要件が厳しいのと結構な費用がかかることから実際にはなかなか使いづらい制度のようにおもいます。ただ、農地や山林というだけで除外されているわけではないので要件に当てはまる人もいるとおもいます。ぜひ検討してみてください。
よくわからない方は専門家に相談してみてください。
共有名義の農地（田・畑）を単有名義にしたい
親族の共有名義（所有者が２人以上）の農地を単有名義（１人の名義）にしたいという相談をしばしば受けます。
農地が市街化区域にあればいいのですが、市街化調整区域にある場合、農地を処分（売買・贈与）することは非常に困難です。市街化調整区域にある農地を処分（売買・贈与）するには農地法の許可が必要なのですが、この許可を得ることができない場合が多いからです。この農地法の規制は、国民の食生活を安定させるため農地を確保する必要性があるからです。
市街化区域とは、市街化を促進している地域です。イメージとしては商業施設や住宅が密集している地域です。市街化を促進しているので農地を保護する必要はなく農地を転用・処分（売買・贈与）するにも農地法の許可は必要ありません。
ただし、届出が必要です。届出は報告のようなものですので拒否されることはありません。
市街化調整区域とは、市街化が進まないように抑えるため農地や自然を保護することに重点が置かれた地域です。ここでは原則家を建築することができません。そして、農地を保護するために農地を転用・処分（売買・贈与）するには農地法の許可が必要となります。しかし、この許可を得ることが非常に困難な場合が多いのです。
農地法の許可が得られなければ、農地を農地以外に転用したり、売ったり贈与したりすることはできません。
そこで共有名義の農地について上記のような「なんとか親族の共有名義（所有者が２人以上）の農地を単有名義（１人の名義）にできないか」という相談があるのです。
その農地が市街化調整区域にあり処分（売買）できないので、せいぜいその管理の負担を１人にしたいということです。このまま何年・何十年も放置しておくと相続が重なり所有者が何十人にもふくれあがり厄介なことになるのです。
なお、農地が共有の場合、先代の相続の際に相続人の共有名義にしてしまったことが多いです。
本題に入ります。
まず、農地を他の共有者に譲渡する場合にも上記農地法の許可が必要です。
では農地法の許可が得られない場合、共有者から他の共有者への名義変更は不可能なのでしょうか？
実は、可能です。その方法は、「持分放棄」をするのです。不動産の共有者が持分放棄すると他の共有者に持分が移転するのです。これは民法という法律で決められています。もし３人の共有不動産で１人が持分放棄をすると他の共有者の共有持分の割合に応じて帰属することになります。この持分放棄の場合には農地であっても農地法の許可はいりません。
なぜ農地を売買・贈与する場合には農地法の許可が必要であるのに、持分放棄の場合には許可は必要ないのでしょうか？
それは、持分放棄は譲受人の承諾が不要な単独行為だからです。売買・贈与は、譲渡する人と譲受ける人の両者の合意がなければ成立しません。しかし、持分放棄は放棄する人が単独でおこなえるのです。他の共有者の意思に反してもできるのです。農地の相続の際に農地法の許可が必要ないのも相続は名義人が亡くなると当然に発生し相続人の合意は必要ないからです。つまり農地法の許可が必要なのは、そこに「譲受けます」という当事者の意思が介在する場合だけなのです。当事者の意思がないものを取り締まっても意味がないからです。
以上のように、農地が２人以上の共有名義であるときに１人の単有名義にしたい場合、手放したい人が「持分放棄」すればいいのです。
なお、単有名義（１人所有）の不動産は放棄できません。所有者がいなくなっては管理する者がいなくなり困るからです。あくまで共有名義の不動産だけのおはなしです。
なお、持分放棄でも贈与税の対象になることに注意してください。持分放棄は実質的に贈与とかわらず、贈与税の潜脱を防ぐためです。
まとめ
・共有名義の農地で、ある共有者が持分放棄をすると農地法の許可がなくても他の共有者に持分が移転する。
・持分放棄でも贈与税の対象になる。
農地の相続・名義変更について不安な方は専門家に相談してみてください。
