共有名義の農地（田・畑）を単有名義にしたい

2020/06/12

共有名義の農地、なぜ「単独名義」にすべきなのか？

ご親族と共有名義になっている農地（田んぼや畑）について、「管理が大変だから、誰か一人の名義にまとめたい」と考えたことはありませんか？

親から相続した土地が、いつの間にか兄弟姉妹や甥・姪との共有名義になっているケースは少なくありません。現状は問題なくても、そのまま何年、何十年と放置してしまうと、大変な事態を招く可能性があります。

例えば、共有者の一人が亡くなるたびに相続が発生し、所有者がネズミ算式に増えていくのです。気づいたときには、顔も知らない遠い親戚を含む何十人もの共有状態になっていることも…。そうなると、農地を売却したくても、活用したくても、共有者全員の同意を得ることは事実上不可能になり、完全に「塩漬け」の土地になってしまいます。

また、毎年かかる固定資産税の支払いを誰が代表して行うのか、という問題も揉め事の火種になりがちです。

「うちも、そろそろ何とかしないと…」

そんな漠然とした不安が、現実のトラブルになる前に、対策を打つことが重要です。この記事では、複雑な共有名義の農地をスッキリと単独名義にするための、具体的で現実的な方法を、専門家の視点から分かりやすく解説していきます。

農地の名義変更を阻む「農地法」の大きな壁とは

「それなら、他の共有者から土地の持分を買い取ったり、譲ってもらったりすればいいのでは？」と考えるかもしれません。しかし、そこに立ちはだかるのが「農地法」という大きな壁です。

農地は、私たちの食料を生産する大切な基盤です。そのため、宅地などの一般的な不動産のように自由に売買や贈与ができないよう、農地法によって厳しい規制がかけられています。この規制の厳しさは、農地が「市街化区域」にあるか、「市街化調整区域」にあるかで大きく異なります。

原則、自由に売買・贈与ができない「市街化調整区域」の農地

もしあなたの農地が「市街化調整区域」にある場合、名義変更は非常に難しくなります。市街化調整区域とは、市街化を抑え、農地や自然環境を守ることを目的としたエリアです。

この区域で農地の所有権を移転（売買や贈与）するには、農業委員会の「許可」が必要不可欠です。しかし、この許可は「農業を続ける意欲と能力がある買い手（譲受人）であること」などが厳しく問われるため、許可を得ることは非常に困難なのが実情です。単に共有関係を解消したいという理由だけでは、許可が下りることはまずないでしょう。

比較的、手続きが進めやすい「市街化区域」の農地

一方、農地が「市街化区域」にある場合は、話が少し異なります。市街化区域は、すでに市街地を形成している、あるいは今後優先的に市街化を図るべきエリアです。

ただし、農地を農地のまま売買・贈与などで名義変更（所有権移転）する場合は、市街化区域であっても農地法第3条の許可が必要となるのが一般的です。一方で、農地転用（農地を宅地などにすること）を伴う場合は、市街化区域では許可ではなく「届出」という手続きで済みます。届出は許可とは違い、要件を満たしていれば基本的に受理されるため、比較的スムーズに名義変更を進めることが可能です。

農地法の許可が不要となる場合がある！「持分放棄」で単独名義化する方法

「市街化調整区域にあるから、もう打つ手なしか…」と諦めるのはまだ早いです。農地法の厳しい許可を得ずに、共有名義の農地を単独名義にする、たった一つの現実的な方法があります。

その方法とは、「持分放棄（もちぶんほうき）」です。

持分放棄とは、共有者の一人が自らの権利（持分）を手放すことです。そして、放棄された持分は、法律（民法第255条）の規定により、他の共有者のものとなります。

なぜ、売買や贈与ではあれほど厳しかった農地法の許可が、持分放棄では不要なのでしょうか？

その理由は、持分放棄が「単独行為」であるためです。売買や贈与は「売りたい人」と「買いたい人」、「あげたい人」と「もらいたい人」という双方の合意があって初めて成立します。農地法は、この「もらいたい（買いたい）」という意思が、農地を守る観点から適切かどうかを審査するのです。

しかし、持分放棄は、放棄する人が一方的に「自分の権利を放棄します」と意思表示するだけで成立します。もらう側の承諾は必要ありません。当事者の合意が介在しないため、農地法の許可の対象外となるのです。これは、相続で農地を取得する際に許可が不要なのと同じ理屈です。

要注意！持分放棄で発生する「贈与税」のリスクと対策

「持分放棄」は非常に有効な手段ですが、一つだけ大きな注意点があります。それは「贈与税」です。手放す側には関係ありませんが、放棄された持分をもらう側（残りの共有者）に、思わぬ税金がかかる可能性があるのです。

なぜ税金がかかる？「みなし贈与」の仕組み

「ただ権利を放棄しただけなのに、なぜ贈与税がかかるの？」と不思議に思われるかもしれません。

税法上、持分放棄によって他の共有者が経済的な利益を得た場合、それは「実質的にタダで財産をもらったのと同じ」と見なされます。これを「みなし贈与」と呼び、通常の贈与と同じように贈与税の課税対象となるのです。これは、持分放棄を隠れ蓑にした贈与税逃れを防ぐためのルールです。

【具体例】いくら払う？贈与税の計算シミュレーション

では、実際にどれくらいの税金がかかるのでしょうか。具体的な例で見てみましょう。

ケース1：贈与税がかからない場合

• 農地の全体の評価額：300万円
• 共有者：Aさん、Bさん、Cさんの3名（持分は各1/3）
• Cさんが持分放棄をする

この場合、Cさんが放棄する持分の評価額は「300万円 × 1/3 = 100万円」です。この100万円分の価値が、残るAさんとBさんに移転します（Aさん、Bさんがそれぞれ50万円ずつ利益を得る形です）。

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。Aさん、Bさんそれぞれが受け取る利益（50万円）は110万円の範囲内なので、このケースでは贈与税はかかりません。

ケース2：贈与税がかかる場合

• 農地の全体の評価額：900万円
• 共有者：Aさん、Bさんの2名（持分は各1/2）
• Bさんが持分放棄をする

この場合、Bさんが放棄する持分の評価額は「900万円 × 1/2 = 450万円」です。この450万円分の価値が、すべてAさんに移転します。

Aさんが受け取る利益（450万円）から基礎控除（110万円）を引いた340万円が課税対象となります。贈与税の税率は累進課税ですが、この場合の税率は20%で、控除額が25万円なので、

（450万円 – 110万円）× 20% – 25万円 = 43万円

となり、Aさんは約43万円の贈与税を納める必要があります。

対策：贈与税がかからないケースとは？

シミュレーションからも分かる通り、贈与税を回避するための最も重要なポイントは、「放棄によって受け取る持分の評価額を、年間の基礎控除110万円以下に収めること」です。

ただ、持分放棄を検討している農地の場合、固定資産税評価額などを基に計算すると、持分評価額が110万円を超えるケースはほぼないのではないでしょうか。事前に固定資産税の納税通知書などで評価額を確認し（無税であれば届いていません）、ご自身のケースで贈与税がかかりそうか、おおよその見当をつけておくことが大切です。また、相続税の基礎知識を理解しておくことも、将来的な税金対策に役立ちます。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

司法書士が解説！持分放棄の手続きを円滑に進める3つの秘訣

持分放棄は法的に有効な手段ですが、手続きをスムーズに進め、親族間のトラブルを避けるためには、いくつか押さえておくべき秘訣があります。ここでは、数多くのご相談を受けてきた司法書士の視点から、3つの重要なポイントをお伝えします。

秘訣1：他の共有者への「事前相談」と「合意形成」

法律上、持分放棄は「単独行為」であり、他の共有者の同意は不要です。しかし、だからといって、いきなり「持分を放棄しました」と事後報告するのは絶対にやめましょう。親族間に深刻な亀裂を生む原因になりかねません。

大切なのは、手続きを始める前の丁寧な「根回し」です。

• なぜ単独名義にしたいのか、その理由（管理の負担、将来の相続への懸念など）を誠実に伝える。
• 持分をもらう側には、贈与税や不動産取得税の負担が生じる可能性があることを正直に話す。
• 固定資産税の負担がどう変わるのかも説明し、相手の理解と納得を得る。

登記手続きを進める上では、結局のところ他の共有者の協力（書類への署名押印や住民票の提供など）が必要になります。円満な合意形成こそが、成功への一番の近道なのです。

秘訣2：持分放棄による名義変更（登記）手続きの流れ

関係者の合意ができたら、法務局で不動産の名義変更（所有権移転登記）を行います。手続きの全体像を把握しておきましょう。

1. 持分放棄の意思表示：放棄する人が、他の共有者に対して「持分を放棄する」という意思を明確に伝えます。（口頭でも有効ですが、後のトラブル防止のため書面が望ましいです）
2. 登記必要書類の準備：関係者それぞれが必要な書類を集めます。
   【放棄する人】印鑑証明書、登記識別情報（または登記済権利証）、固定資産評価証明書、実印
   【持分をもらう人】住民票、認印
3. 登記申請書の作成：「持分放棄」を原因とする持分移転登記申請書を作成します。
4. 法務局への登記申請：不動産の所在地を管轄する法務局に、書類一式を提出します。登録免許税（固定資産税評価額の2%）の納付も必要です。
5. 登記完了：申請から2週間ほどで登記が完了し、新しい登記識別情報通知（旧権利証）が発行されます。
6. 農業委員会への届出（該当する場合）：相続等や共有者の持分放棄などにより、農地法第3条の許可を受けずに農地の権利を取得した場合は、農地法第3条の3に基づく届出が必要となることがあります。届出期限は「権利を取得した日から10か月以内」と案内されるのが一般的です。

秘訣3：手続きは司法書士に依頼するという選択肢もある

ご覧の通り、持分放棄の手続きには専門的な書類作成や法務局とのやり取りが伴います。特に、親族間のデリケートな調整が必要なケースでは、専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士にご依頼いただくことで、以下のようなメリットがあります。

• 複雑な登記書類をミスなく正確に作成できる。
• 他の共有者に対し、専門家の立場から中立的に手続きを説明し、理解を得やすくなる。
• 法務局との煩雑なやり取りをすべて代行してもらえる。
• 贈与税のリスクを事前にシミュレーションし、必要に応じて提携税理士と連携して対応できる。

ご自身で進める手間や時間を考えれば、専門家に任せる安心感は大きな価値となるはずです。当事務所では、持分放棄の手続きについて無料で相談することができますので、お気軽にご活用ください。

持分放棄以外の選択肢は？他の方法との比較

ここまで持分放棄を中心に解説してきましたが、他の方法はないのでしょうか。主な選択肢と比較してみましょう。

方法	メリット	デメリット・注意点	農地法許可（市街化調整区域）
持分放棄	農地法の許可が不要	もらう側に贈与税・不動産取得税がかかる可能性がある	不要
売買	手放す側は対価を得られる	親族間でも適正価格での取引が必要。譲渡所得税がかかる場合がある	必要（許可は困難）
贈与	当事者の合意で柔軟にできる	もらう側に贈与税・不動産取得税がかかる	必要（許可は困難）
共有物分割	現物で土地を分ける、または代金を支払って解消する方法	農地を分筆する必要があり、手続きが複雑。農地法の許可が必要な場合がある	原則必要

このように比較すると、市街化調整区域にある農地の共有関係を解消する方法としては、やはり「持分放棄」が最も現実的で有効な手段であることがお分かりいただけるかと思います。なお、どうしても不要な土地を手放したい場合は、相続した土地を国が引き取る制度なども選択肢になる場合があります。

共有名義の農地に関するよくあるご質問（Q&A）

Q. 共有者の一人と連絡が取れない、行方不明の場合はどうすればいいですか？

A. 持分放棄の手続きは、行方不明の共有者がいると進めることができません。この場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てるなど、法的な手続きが必要になります。非常に複雑な手続きとなるため、まずは専門家にご相談ください。

Q. 持分放棄の手続きに費用はどれくらいかかりますか？

A. ご自身で手続きを行う場合、登録免許税（固定資産税評価額の2%）と、印鑑証明書などの取得実費がかかります。司法書士に依頼する場合は、これに加えて司法書士報酬が必要となります。報酬は事案によって異なりますので、まずはお見積りをご依頼ください。

Q. 単独名義になった後の農地はどうすればいいですか？

A. ご自身で耕作を続けるのが基本ですが、もし農業を続けるのが難しい場合は、地域の農業委員会に相談し、農地中間管理機構（農地バンク）に貸し出すなどの活用方法を検討することができます。

共有名義の農地問題は、時間が経てば経つほど複雑化し、解決が困難になります。一人で悩まず、まずは専門家の視点からのアドバイスを受けてみませんか。当事務所では、ご相談を承っています。何から手をつければ良いか分からない、という段階でも全く問題ありません。解決への第一歩を、私たちと一緒にはじめましょう。まずは無料相談をご利用ください。